经济越差房价越跌?央行一发话证明90%的人想错

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楼主 2019-11-25 18:07:44
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碧云天

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央行罕见打了一场“嘴仗”

12月7日,中国央行和国际货币基金组织(IMF)打了一场“小规模”的嘴仗!

起因很简单,华盛顿时间12月6日的傍晚7点,国际货币基金组织(IMF)举行“在线新闻发布会”并发布最新一期中国金融体系稳定评估(FSSA)报告。

说实话,这份报告基本上是“正能量”的。它肯定了中国金融体系在促进经济快速增长的作用以及中国的各项监管措施,但同时也提示了风险。比如:债务增长过快、不良贷款可能被低估、对金融集团和互联网金融监管不够等

中国央行随即发表声明,表示基本接受该报告,同时也提了一些不同意见:“我们也注意到,报告中还存在少数我方不完全认同的表述和观点。

央行反驳IMF的具体内容,大家可以到央行官网上查看,由于比较专业,这里就不赘述。

2

隐忧浮现,IMF发出风险警告

今天要讨论的是,IMF在报告里提出的最重要的风险警告,“中国银行部门资产”与GDP的比率。

这点在IMF过去发布的报告中已被多次提及,在今年10月IMF发布的全球金融稳定报告中就指出,中国银行部门资产与GDP的比率已经从2012年底的240%上升到目前的310%,希望中国继续深入改革。

所谓“中国银行部门资产”,就是中国银监会官网上每月公布的“银行业金融机构总资产”。用每年年末的“银行业金融机构总资产”除以“当年GDP”,就构成了一个重要的“债务指标”。

“银行业金融机构总资产”占GDP的比重,是衡量中国经济效益的重要指标。这个数据越大,说明我们对投资(特别是间接融资)越依赖、全社会债务负担越大、经济风险越高

针对以上风险,IMF建议:减少过度信贷扩张和债务累积要求国家规划中弱化对 GDP增长的过高预测,因为这会激发地方层面设定高增长目标。

事实也证明,在这几年的“加杠杆”过程中,“银行业总资产”占“当年GDP”的比重增速最快的年份是2009年,其次就是2015年和2016年。而这两段时间,恰恰是经济比较困难,国家出台刺激政策,最后导致房价大涨的年份。

3

中国楼市的基本逻辑

那么,按常规逻辑,貌似是经济环境越差,房价应该越疲软。但事实上恰恰相反:经济越差时,房价越上涨得快。

不太健忘的话应该还记得历史:

2008年下半年全球金融危机爆发,进而引发全球经济危机,中国也难以幸免。

在此背景下,注定载入史册的4000万亿出台。导致从2009年5月开始,中国房价进入史上最疯狂的上涨期之一。

2014年中国经济陷入结构性调整的阵痛期,随即的2015年中国房价进一轮新一轮上涨期,在2016年开春经济进一步探底之际,一二线城市房价迎来了史上最疯狂的上涨期之一,且目前还在进行中。

此前,任志强还把此现象形象地比喻为“夜壶论”。

著名财经评论员刘晓博也多次指出过,中国房价的上涨节点,都是在经济不景气、政府出台刺激政策的时候;假如经济很好,房价一般横盘,或者慢牛。

而这,恰恰是普通投资者最大的误区——他们总是认为,如果经济不行了,房价必然崩溃!

4

房价经济环境紧密相关

从增长方式的角度

房地产是投资产业的代表

中国经济的发展模式并非主要由消费拉动,而是由投资拉动。值得一提的是,在社会固定资产投资中,房地产一直占据近20%的比重左右。

因此就出现了一个现象:经济越差时,政府越需要促进投资,其中房地产是投资型的代表,自然成为急先锋。

从土地财政依赖的角度

经济越差,越依赖房地产补血

众所周知,当前的中国政府对土地财政的依赖已到极高的程度。一方面,土地财政已达到不少地方政府50%的财政收入。当经济不好时,实体经济的税收更少,这时政府财政更需要房地产的反哺。

从经济与货币的关系角度

越差越需要货币宽松化刺激

在中国经济转型未成功之前,中国的经济模式都是粗放式的货币推动:经济一差,便通过加印钞票刺激经济。货币一超发,房价自然上涨。2009年如此,2016年初也如此。

从资金出口的角度

实体经济差,资金只能躲进房地产避险

资金是需要出口的。在实体经济越疲软,货币超发越严重的时候,资金更需要避险池,而在中国,似乎只有房地产才能作为避险池,不管是吸金容量还是避险能力,皆如此。因此经济越疲软时,越有更多资金涌入房地产,从而增加需求,改变供求关系。

综上所述,经济越不景气,房价越上涨!带来的结果就是,买不起房或犹豫观望的更加买不起,买了房的身价瞬间暴涨,最后形成了两个不同的阶层。

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