预测房价必须知道几个接地气的常识

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楼主 2021-03-17 11:26:42
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房价预测就是个逻辑,数字与情商的函数


30%的人在预测房价,40%的人在手机上阅读房价预测文字,剩下25%是起哄的吃瓜群众,另外5%是自以为把房价命根子捏在手掌心的人。


这就是十年来最具地产气息的黄金周后,大家在干的事情。据说,这一阵子,几乎所有的创业咖啡馆里都飘荡着房地产的香味,每一个微信群,一旦遇到有人探讨房价,一言不合就会爆发激烈的口角争吵。


川普的录音,靓颖的母女之战,都无法抢了房价的戏。


其实,你猜对了又怎样,有多少人真的理解房价预测的本质逻辑。你若只在乎预测的结果,而无视预测的逻辑,你就是一个投机成性的赌场客人,要么站岗,要么出局,这场局早晚要还。


朋友圈里对一线城市房价的预测,已经使用了名目繁多的经典理论与模型,消费了太多的数据,画了很多的表格与曲线,一勺君对这些真心不明觉厉,只能躲着走。


只能从自己的实际感受出发,说点自己有感觉的预测经验:


一,要充分认识本轮楼市新政的背景独特性。


比如,它所处的背景。过去十年,其他几轮调控的一个共同背景是:人民币处于升值周期,地产因此是个香饽饽;虽然房价涨势惊人,但房价的绝对值并不高;大部分时刻,地产商虽然土地激进,但总体是缺钱的;热钱多,哭着喊着想进入房地产。


本轮调控所处的背景不太一样,有这么几个特征:人民币处于贬值周期,买房不是资产配置,而是各种权衡后的资产避险行为;资金在外流,不仅没有外部的热钱,国内老百姓也在想各种办法把人民币换成外汇;房价涨幅惊人,同时房价的绝对值处于历史最高、近乎全球最高的水准;


这样一比较,你就会发现,那些特别喜欢从过去的调控历史经验中找证据的预测,本次不会特别有效,因为大背景发生了剧变。


二,要学会高度抽象本轮楼市调控内容的中心思想,要具备一种把官方格式化的条文脱水榨干的能力,这样才能看到官方文件背后隐藏的信号。


比如,以某一线城市为例,本轮新政的主旨可以高度概括如下:降低杠杆,让交易减速,以及,房票更值钱。


很多朋友凭借直觉觉得,限购后,购买人群会减少,项目由此会慢慢降价。但是,按照上面三点总结,政府提高了二套房的购买门槛,导致房票事实上更值钱了。


因为你一旦换房(卖小买大),你就是二套房身份了,而二套房的首付门槛更高,这样一来,你可能就会犹豫不决,究竟要不要卖房了。你一旦决定不卖,市场上的可售房源就会减少,这个可不是降价信号。总之,我的意思是,这些小心理是决定房价走势很重要的一个因素,不容忽视。


所以,与其研究房价大道理,不如好好琢磨这类小心理。房价,可以是个货币现象,也可以是个心理现象。


三,要好好研究你所在城市的楼市成交结构。


这至少得包含以下内容:


1,这个城市的楼市是二手房主导,还是新房主导。二者的定价机制不一样,对于楼市调控的适应力与反应模式也就很不一样。


2,如果有可能,可以从身边的诸多案例看看,你所在城市的二手房市场普遍首付门槛已经到了多少?二手房市场,银行通常会对房屋的贷款进行估值打折,从而要求买房人付更多的首付,这样一来,二手房的首付基本上都会比政府规定的最低值要高出不少。现在,政府把二套房的首付从最低40%提高到最低70%了,但是你要明白,买房人买第二套房的首付在实际交易中,早就很高了。


3,你得看看市场上住宅物业的租金水平。如果租金依然是很高的,那么,它对房价的支撑逻辑,一定不要视而不见。


四,新房与二手房市场的定价机制不一样,但二者彼此之间,有很强烈的价格传导机制。


新房是一对多定价,开发商对无数买房人;二手房是多对多定价,无数卖房人对无数买房人。政府的楼市调控,对新房市场的影响,在实际中更大,因为,行政力量对有名有姓的法人公司,更快速,更有话语权,执法成本更低。


相比之下,行政权力对二手房市场广大群众的影响,则相对就不是很直接,它顶多是影响预期,慢慢让群众消化,然后才做出下一步的行为。只有当这个行为成为集体行为后,才能在市场上发挥巨大的影响。


五,一定要多看楼市文章,但不要轻易被牵着鼻子走。


我的意思是,我们的楼市调控,很多时候是维稳产物,当房价变成了一个影响社会的问题时,调控往往会出现。而媒体报道,舆情渲染,往往是影响行政部门出手干预、调控的一个权重因素。


六,相比于关注大势,要更加注重对自己中意项目的具体分析。


没有人比你更关心自己中意的那个楼盘,多看多研究。买房是个大事,也是一个专业的事。在股市大牛行情中,有很多人挣了大钱,谈话动辄国家大事、政经话题、一带一路、国企改革,其实,在随后的向下调整中,亏钱最少的人都是更关注股票基本面、而不是大趋势的人。


股市与房市的预测研究差不多,不要把行情当能力。当你买卖一个房屋时,多关注关注税收、贷款利率、房屋性价比等等,尽量少关注一些不明觉厉的预测模型、宏达叙事。



PS

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